"무조건 돌려받는다"던 전세보증금 한순간 날려버리는 실수들!!

"무조건 돌려받는다"던 전세보증금 한순간 날려버리는 실수~

 

 요즘 전세가가 장난이 아닙니다.

전세가가 억대 입니다

수억~십수억 넘는 시세가 많습니다.

글 맨 하단에 꿀 팁도 달았습니다.

 

최근 빚을 갚지 못해 집을 경매로 넘기는 집주인들이 많아지며서 전세보증금을 돌려받지 못하는 세입자의 피해가 날이 갈수록 심해지고 있다. 이들이 돌려받지 못한 전세보증금은 6년 간 4597억에 달할 정도다. 최근 전세로 들어온 아파트에서 나갈 위기에 처한 A씨의 사례가 화제가 되고 있다. 자세한 내용을 알아보도록 하자.

금요일 이사한 A씨
전입신고·확정일자 미뤄

그동안 모은 돈과 대출로 원룸을 탈출하고 아파트 전세로 들어온 A씨. 4억 원에 달하는 아파트에는 전세 계약 시 근저당권 등 아무런 권리가 없는 상태라 걱정 없이 이사 준비를 했다. A씨는 금요일 이사를 하고 주말 동안 정리할 생각으로 이사 일정을 잡았다.

이사 당일 가구 배치, 인터넷 설치, 입주자 카드 작성 등 여러 가지 일을 하느라 녹초가 된 A씨는 지인들이 강조했던 전입신고와 확정일자를 다음 주로 미루며 이를 대수롭지 않게 생각했다. 월요일 아침이 되자마자 A씨는 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받고 일상을 보내고 있었다.

그런데 갑자기 청천벽력과 같은 소식이 전해졌다. A씨가 거주하는 아파트가 갑자기 경매에 붙여졌다는 통지를 받았기 때문이다. 놀란 A씨는 곧장 등기부등본을 확인해보고 경악을 금치 못했다. 그가 전입신고를 하고 확정일자를 받은 날 집주인이 대출을 받고 아파트에 근저당권 3억을 설정했기 때문이다.

근저당권은 즉시 효력 발생
5000만 원 받아갈 수 있어

문제가 되는 점은 바로 전입신고와 확정일자를 받아도 익일, 즉 다음날 0시부터 효력이 발생한다. 반대로 집주인이 설정한 근저당권은 당일 즉시 효력이 발생한다. 따라서 해당 아파트의 경매가 개시되면 집주인이 설정한 근저당권 2억이 1순위가 되는 것이다. 2순위는 전입신고 익일 0시부터 효력이 발생하는 A씨가 된다.

경매가 개시된다면 A씨가 받을 수 있는 배당은 어느 정도가 될까? 4억의 해당 아파트가 3억 5000만 원에 낙찰된다면 먼저 경매비용, 당해세, 소액임차인 최우선변제 금액을 제외한 후 1순위부터 배당을 받기 시작한다. 해당 아파트의 경우 먼저 은행이 3억을 받아간다. 그 다음 순위가 A씨라면 남은 5000만 원을 받아갈 수 있다. 만일 A씨가 3순위라면 한 푼도 받아갈 수 없는 상황이 된다.

전세권등기 설정해야
악의 사례 상당히 많아

A씨가 잔금날인 금요일에 전입신고를 하고 확정일자를 받았다면 상황은 달라진다. 효력이 토요일 0시부터부터 발생하기 때문에 A씨가 1순위로 보증금을 모두 배당받을 수 있는 가능성이 높아진다. 부족한 금액은 낙찰자에게 달라고 할 수 있는 대항력을 주장할 수 있다. 또 금요일에 전세권 등기를 설정했어도 4억이라는 보증금을 통째로 날릴 위험이 줄어들었을 것이다.

A씨와 같은 피해 상황이 늘어나자 전입신고시 당일 효력이 발생하도록 법률이 개정되어야 한다는 목소리가 나오고 있다. 전문가들은 “전입신고는 보증금을 보호할 수 있는 중요한 제도지만 법의 허점으로 많은 이들의 피해가 있었다”며 “빠른 시간 내 법이 개정되어야 할 것”이라며 지적했다.

이에 대해 네티즌들은 “이거 정말 중요하다. 확정일자 전입신고해도 안주는 악질도 있는데 이때 는 바로 변호사 선임해서 등기권 설정하고 소송 해야한다”, “저거 당한 사람 많지, 거지같은 법이다”, “작정하고 덤비면 아무리 똑똑해도 당하겠다”, “와 눈뜨고 코베이겠다”라는 반응을 보였다.

 

* 거목컨설팅팁 *

 

이런 상황이 있을수 있다 예측하여 다음과 같이 조언 합니다.

1.계약서 특약단서에 "잔금일 익일까지 등기사항증명서 현상태 유지 한다"라고 기재 한다.

  문제 발생시 임대인에게 민,형사적 책임 제기 하기 위해.

2.잔금은 실잔금일 1일전으로 하고 특약에 임대차보호법상 확정일자전입신고를 위함으로 하고

  실 지급일을 실 입주일로 맞춘다고 특약 기재 한다.

  주민센터에서 기존 임차 거주인이 있다고 할시, 현 임차 거주인 당일 임차보증금 수령후 전출 한다고 하면

  현임차인 유선통화 및 임대인 유선통화 확인 되면 전입신고 해주는걸로 알고 있습니다.