신규분양아파트를 원하지만 가점도 낮고, 신축 살 돈도 없는 사람은? 향후 10년 부동산 시장은 정비사업이 좌우한다!

가점도 낮고, 신축 살 돈도 없는 사람이 새 아파트 사는 가장 현실적인 방

향후 10년 부동산 시장은 정비사업이 좌우한다!

 

 

최근 디에이치 자이 개포 청약 열기가 아주 뜨거웠다. 무주택자만 청약할 수 있었음에도 불구하고 25만 명이 몰렸다. 그만큼 내 집 마련에 대한 열망이 높다. 지금 시대, 가장 저렴한 내 집 마련 방법은 '청약'이 맞다. 하지만 ‘로또 청약’이라는 말이 있을 만큼 청약에 당첨되는 것이 ‘하늘의 별 따기’가 되었다.

 

특히 가점이 낮은 2030에게 청약은 거의 불가능에 가깝다. 상반기에 청약한 반포 래미안 원베일리의 당첨 가점은 69점이었다. 이 점수는 4인 가족 기준 만점에 해당하는 점수다. (같은 점수라고 해서 모두 당첨되는 것도 아니다. 같은 점수라면 추첨을 통해 당첨자가 가려진다).

그렇다면 청약이 아닌 다른 방법이 뭐가 있을까? 새 아파트가 될 만한 것이 무엇일까?

바로 새 아파트의 아버지 어머니 격인 재건축 재개발이다.

 

Q. 재건축 재개발이 무주택자에게 좋다고?

무주택자에게는 세금, 대출, 두려움을 상쇄시킬 수 있는 최고의 상품이다. 특히 요즘은 토지거래허가제(토지의 투기 방지와 합리적 지가 형성을 위해 일정 기간 토지거래 계약을 허락받도록 하는 제도) 라고 해서 거주하지 않으면 못 사는 지역이 있다. 그런 지역은 무주택자들에게 열린 시장이라고 할 수 있다.

좀 더 좋은 곳으로 옮기길 원하는 1주택자들에게도 좋은 시장이다. 바로 입주하는 것이 아니라 분양 후 3-4년 뒤에 입주를 하기 때문에 자금 마련할 수 있는 기간이 있고, 자금 플랜을 짤 수 있어서 좋은 기회라고 생각한다.

Q. 왜 지금 재건축 재개발인가.

정책이 굉장히 중요한데 지금 적기가 오고 있다고 생각한다. 부동산 공급 문제를 재건축, 재개발로 풀려는 움직임이 나타나고 있다. 이제는 더 이상 지체할 수 없는 시장이 되었다는 것이 현장에서도 느껴진다.

Q. 재건축과 재개발은 무엇이 다른가?

* 재건축 : 소방차가 지나갈 수 있는곳 - 연립, 저중고층 아파트

* 재개발 : 소반차가 지나갈 수 없는곳 - 빌라, 다가구, 다세대, 도로, 무허가건물이 있는곳.현재 땅에 올려져 있는 건물의 형태가 다르다. 건물만 다시 짓는 것은 재건축이며, 재개발 같은 경우는 빌라, 다가구, 다세대, 도로 등이 다 포함될 수 있다. 소방차를 떠올려 보자. 소방차가 지나갈 수 있는 곳과 없는 곳. 소방차가 지나갈 수 있는 곳은 재건축, 지나갈 수 없는 곳은 재개발이라고 생각하면 쉽다. 마지막 모습은 새 아파트로 똑같다.

Q. 재건축 재개발 단계가 복잡하고 어렵지 않나?

용어가 어려워서 그렇게 느끼시는 것 같다. [조합이 / 사업을 / 관리하다] 이 한 문장만 기억해도 좋다.

[조합설립] 구역 안에 있는 사람 중 75% 이상의 동의를 받아서 회사를 만드는 것을 말한다.

[사업시행] 이 회사가 새 아파트를 건설하는 것을 ‘사업’이라고 하며, 사업을 어떻게 진행할 건지 모형을 만드는 것을 말한다.

[관리처분] 사업에 필요한 비용을 계산해 주는 단계이다. 예를 들어 새 아파트 짓는데 돈이 이만큼 들어간다. 이 아파트를 받으려면 2억을 내야 한다는 계산이 서는 단계이다.

그다음은 기존 구역을 멸실하고 새 아파트를 지어서 입주하는 단계이다.

Q. 재건축 재개발 건물은 언제 사야 하나?

초기에 살수록 수익률은 높지만 리스크는 크다. 언제 사야 하는지는 각자 판단이 다르겠지만 바로 입주를 해야 한다면 빨리 완공되는 것을 사서 기다려야 하고, 고수익을 원한다면 초기에 들어가는 것이 좋다. 우상향 하기 때문에 리스크를 줄일 수 있다면 빠른 단계에 진입하는 것이 베스트다.

Q. 재개발, 재건축 투자를 할 때 유의해야 할 점이 있다면?

지역의 노후도를 체크해 봐야 한다. 신축이 많은 지역은 재건축 재개발을 하자고 해서 되는 게 아니다. 노후도가 가장 중요하다.

용산구 용문동을 살펴보면 파란색(빨간색 - 노후화된 건물 / 파란색 – 신축)이 곳곳에 보인다. 이를 ‘노후도가 깨졌다’라고 표현한다. 이런 곳은 따로 떼어서 가로주택정비사업(단독/나홀로 아파트)이나 역세권 공공주도 개발이 진행될 수 있다. 꼭 현장에 가서 신축이 있는지 없는지 봐야 한다. 신축이 있으면 노후도가 기준에 미달되어 재개발 가능성이 떨어질 수도 있다.

공공 재개발 후보지를 살 때는 그곳에 실제 거주를 해야 하며, 공공주도 개발은 2021년 6월 29일 이후에 매수하면 우선공급권이 인정되지 않는다. 30년 연한이 됐다고 무턱대고 들어가서도 안 된다. 대지 지분이 너무 적은 아파트는 피하는 것이 좋다. 대지 지분 자체가 적다면 수익이 생기지 않는 구조로 돈이 많이 들어가게 된다.

Q. 마지막으로 내 집 마련을 꿈꾸는 분들께 한마디 해준다면?

10년 뒤에도 대한민국에 살 거라면, 내 집을 마련 할 거라면 재건축 재개발에도 관심을 가져보시기 바란다. 과거의 낡은 주택이 많아진 지금, 재건축, 재개발이 될 수밖에 없는 시간이 왔다.

부동산이 오를 만큼 올랐다는데 지금 집을 사도 되냐는 질문을 많이 받는다. 하락장에 대한 두려움은 누구나 있다. 내가 집을 마련했던 2005년에도 지금과 똑같았다. 전세도 없고 집값은 고점이라는 말이 있었다. 나는 그럼에도 집에 필요했기 때문에 샀다. 지금의 두려움을 상쇄시키는 방법은 공부밖에 없다. 버스는 계속 온다. 재건축 재개발로 끝나는 것도 아니다. 일반 분양 물량은 청약으로 나올 것이다. 내 집 마련 하는 선택지가 많아지는 만큼 준비하고 대비하는 사람에게는 기회가 올 것이다.