갈수록 복잡해지는 '주택청약제도' - 무주택자도 가점 낮으면 추첨제?

 

입력 2021.03.23 11:33

‘눈만 뜨면 바뀌는 청약제도’.

많은 예비 청약자가 수시로 바뀌는 청약제도에 혼란스럽기만 하다. 무주택 실수요자의 ‘내집마련’ 기회를 넓힌다는 취지는 긍정적이지만, 이번 정부 들어서만 청약제도가 열 차례 이상 바뀌면서 난수표 수준으로 복잡해졌다는 지적이 나올 정도다.

사정이 이렇다 보니 본의 아니게 청약 부적격자가 되는 일도 부지기수다. 국토교통부에 따르면 지난 3년간 부적격자로 판명돼 당첨이 취소되는 청약자는 전체 당첨자의 9.8%. 청약자 열 명 중 한 명은 청약 부적격자라는 얘기다. 주로 한 가구에서 2명 이상 청약하거나 가점을 잘못 입력하는 경우다.

사정이야 어쨌건 청약 규정 위반으로 부적격 판정을 받으면 아파트 당첨이 취소되는 것은 물론 1년간 청약이 제한된다. 때문에 애초에 청약제도를 꼼꼼하게 따져보는 것이 필수다.

▶주택 수에 따른 청약 전략

무주택자

청약 시장에서 무주택자만큼 유리한 조건이 없다. 다만 청약을 넣으려는 지역이 규제지역이냐 비규제지역이냐에 따라 가점제·추첨제 비율이 크게 달라 당락을 가른다. 같은 가점이라도 당첨 가능성이 높은 지역과 희박한 지역으로 나뉜다.

우선, 본인이 특별공급 대상자인지 살펴봐야 한다. 특별공급은 일반공급보다 경쟁률이 상대적으로 낮아 당첨에 유리하다. 특별공급 대상자는 생애 최초, 3자녀 가구, 노부모 부양, 신혼부부, 기관 추천(국가유공자, 철거민, 장애인, 탈북새터민, 탄광근로자, 편부모 가구, 일본군 위안부 피해자 등)으로 나뉜다. 특별공급은 일생에 한 번만 청약할 수 있다. 다른 특별공급에 당첨된 적 있으면 다시는 특별공급에 청약을 할 수 없다. 또한 생애 최초 특별공급에 청약하는 경우 가구주와 가구원 모두 무주택이어야 한다.

무주택자면서 특별공급 자격에 해당하지 않는다면 청약가점에 따라 전략이 달라진다. 무주택 기간(32점 만점), 부양가족 수(35점 만점), 청약통장 가입 기간(17점 만점) 등을 따져봤을 때 청약가점이 높으면 가점제로 지원하고, 반대로 청약가점이 낮으면 추첨제로 지원해야 한다. 김광석 리얼하우스 대표는 “최근 분위기로 미뤄 보건대 서울 지역이나 하남시, 성남시 등 수도권 인기 지역에서 당첨되려면 청약가점이 최소 60점대는 돼야 한다”며 “무주택자는 당해지역 무주택자끼리 일정 비율에 한해 경쟁하고, 여기서 탈락하면 추첨제에서 다시 경쟁을 할 수 있어 유주택자보다는 당첨 확률이 높다”고 설명했다.

1주택자

주택이 한 채 있는 1주택자는 무주택자만큼은 아니지만 다주택자보다는 조금 더 유리하다. 투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역이라도 기존 주택을 처분하기로 ‘서약’하면 추첨제 물량 중 25%에 도전해볼 수 있기 때문이다. 만약 ‘청약홈’에서 ‘기존 주택 처분 미서약’을 선택했는데, 청약 경쟁률이 예비 추첨자 비율을 초과하면 당첨 가능성이 아예 없어진다.

다만 기존 주택을 처분하기로 서약했더라도, 무주택자보다는 당첨 확률이 확연히 낮을 수밖에 없다. 물량 자체가 적어서다.

정지영 아이원 대표(필명 아임해피)는 “선호도가 높지 않은 평면 타입을 위주로 청약하는 것이 조금이라도 당첨 확률을 높이는 길”이라며 “1순위에 앞서 진행되는 특별공급 타입별 경쟁률을 확인하면 선호도를 어느 정도 파악할 수 있다”고 조언했다. 반면 비규제지역에서는 기존 주택을 처분하지 않아도 청약에 접수할 수 있다. 다주택자도 마찬가지다.

 다주택자

다주택자는 규제지역이나 광역시에서 청약에 당첨될 가능성이 없다. 다주택자가 청약을 넣을 수 있는 곳은 투기과열지구, 조정대상지역, 수도권과 광역시를 뺀 나머지 지역이다. 이들 지역은 비규제지역이라 중도금 대출이 가능하다.

다만 오랜 기간 청약통장을 유지해온 다주택자라면, 청약에 신중할 필요가 있다. 비규제지역은 아무래도 집값 상승률이 더딘 곳이 많다. 특히 다주택자의 경우 주택 취득세가 주택가액의 8~12%(조정대상지역), 1~12%(비조정대상지역) 정도로 높다. 입주 시점에 높은 취득세를 물어가면서까지 오래 묵힌 청약통장을 사용할 것인지 신중한 판단이 필요하다.

만약 청약저축이나 2000년 3월 26일 이전 가입한 청약예금, 청약부금을 보유한 다주택자라면 직계 비속에게 명의를 변경해줄 수 있다. 단, 명의를 넘겨받는 직계 비속이 가구주여야 한다. 직접 주택을 분양받아 증여하는 것보다 청약예금·청약부금 명의를 변경해주는 것이 무주택 자녀의 내집마련을 돕는 현명한 방법이다.

▶3기 신도시 사전청약, 어떻게?

무주택자의 가장 큰 관심사는 당장 올 7월부터 시작될 3기 신도시 아파트 사전청약이다. 사전청약 물량은 7월 공급되는 인천 계양(1만1000가구)을 시작으로 9~10월 남양주 왕숙2 일부(1500가구)에서도 나온다. 남양주 왕숙 일부(2400가구), 부천 대장 일부(2000가구), 고양 창릉 일부(1600가구), 하남 교산 일부(1100가구) 등지에서는 11~12월 중 사전청약 물량이 나온다.

사전청약은 본청약보다 1~2년 먼저 청약을 받는 제도다. 당첨된 시점부터 나중에 진행되는 본청약 시점까지 무주택자 요건을 유지하면 100% 입주를 보장한다. 토지 보상과 택지 조성 사업만 마친 뒤 사전청약을 받아 청약 대기자의 불안 심리를 덜어주겠다는 취지다.

사전청약에 당첨된 사람이라도 본청약 전까지는 다른 주택에 일반공급 청약을 넣어도 불이익이 없다. 때문에 사회초년생이나 신혼부부처럼 아파트 계약금과 중도금을 마련하는 데 시간 여유가 필요한 사람이라면 3기 신도시 사전청약을 고려해봄직하다. 여러 이유로 주택 구입을 미뤄야 하는 무주택 실수요자도 마찬가지다. 사전청약 당첨자가 추후 본청약에서 당첨을 포기해도 별도 불이익은 없으므로 본청약과 사전청약 ‘투트랙’으로 청약 전략을 짜는 것도 좋은 방법이다.

대신 사전청약을 하려면 갖춰야 하는 요건은 있다. 우선 가구원 모두가 무주택자여야 한다. 또 신청자는 주택청약종합저축 또는 청약저축에 가입돼 있어야 한다. 또 청약을 하려는 지역에 일정 기간 이상 거주했어야 한다. 청약을 넣으려는 택지개발지구 규모가 66만㎡ 이상이고 서울·인천인 경우, 서울 또는 인천 1년(투기과열은 2년) 이상 거주자에게 50% 우선공급하는 식이다. 청약을 넣으려는 지역이 경기인 경우에는 해당 시·군 1년(투기과열은 2년) 이상 거주자에게 30%, 경기도 6개월(투기과열지구 2년) 이상 거주자에게 20%가 우선공급된다. 다만 사전청약자는 본청약 때까지 무주택 요건 등 청약 자격을 유지해야 한다. 사전청약 당첨 후 다른 주택을 구입한 경우에는 본청약 신청이 불가능하다.

소득 요건 등은 일반 공공주택청약과 동일하다. 사전청약 당첨 후 연봉 상승 등의 이유로 소득 요건이 초과되더라도 기준 검증은 입주자 모집공고 시점이라 입주 예약자 자격은 유지된다. 가점이 낮아도 승산은 있다. 3기 신도시 사전청약은 민간분양과 달리 가점제가 아닌 ‘순위순차제’가 적용돼서다. 순위순차제는 무주택 기간 3년만 충족하면 저축 총액이 많은 순(전용 40㎡ 이하는 납입 횟수가 많은 순)으로 당첨자를 선정하는 방식이다. 이것을 청약통장의 ‘납입인정금액’이라고 하는데 보통 이 금액이 청약의 당락을 가른다.

만약 특별공급에 청약하려면 공급 유형에 따라 별도 요건을 추가로 충족해야 한다. 조금이라도 3기 신도시 사전청약 당첨 확률을 높이려면 특별공급 요건을 우선 알아보는 것이 좋다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “사전청약 아파트는 민간택지에 공급되는 아파트보다 특별공급 비중이 크다”며 “1월부터 신혼부부, 생애 최초 특별공급의 소득 요건이 낮아지는 만큼 요건만 맞으면 특별공급으로 청약하는 것이 유리하다”고 설명했다.